葡萄牙房產(chǎn)投資分析

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導(dǎo)讀：自葡萄牙推出‘黃金居留法案’以來(lái)，葡萄牙的房地產(chǎn)受到全球各地投資人的越來(lái)越多的關(guān)注和青睞。投資葡萄牙房產(chǎn)，可選物業(yè)業(yè)態(tài)類型豐富，主要包括住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。登尼特投資增值機(jī)請(qǐng)您參考來(lái)自“中國(guó)商業(yè)電訊”的資訊：

葡萄牙現(xiàn)有人口約1060萬(wàn)，國(guó)土面積9.2萬(wàn)平方公里。隨著1986年加入歐盟，葡城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化步伐加快，加之政局穩(wěn)定，自然環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)便宜，外國(guó)直接投資表現(xiàn)強(qiáng)勁，在葡置業(yè)增多。90年代初，住宅單位建設(shè)加快。1998年和2004年，葡萄牙分別承辦了世博會(huì)和歐洲足球杯，政府集中資金投資了許多基礎(chǔ)建設(shè)，期間地產(chǎn)行業(yè)受惠呈現(xiàn)了地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)暢旺。但相對(duì)于其他歐盟成員國(guó)，由于政府保守的政策，葡萄牙房產(chǎn)價(jià)格漲幅相當(dāng)平穩(wěn)，甚至有被低估。然而2010年葡發(fā)生債務(wù)危機(jī)后，歐洲地產(chǎn)行業(yè)整體一路下滑，也因此至今仍有很多投資者對(duì)于葡國(guó)地產(chǎn)行業(yè)持有一個(gè)問(wèn)號(hào)。

但其實(shí)，相比歐洲大多數(shù)國(guó)家房產(chǎn)的大起大落，葡萄牙房產(chǎn)即使在債務(wù)危機(jī)之際，也沒(méi)有經(jīng)歷暴漲暴跌的情形，沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)投資泡沫，適合穩(wěn)健型、發(fā)展型投資。

住宅地產(chǎn)市場(chǎng)
從住宅類別看，主要有舊房翻新、公寓、別墅、廉租房和度假房等。從住宅供應(yīng)情況看，2002年是高峰期，完工12.5萬(wàn)套，2009年回落到6萬(wàn)套，2010年初開始，由于受債務(wù)危機(jī)的影響，更降到5萬(wàn)套。從需求來(lái)看，葡萄牙國(guó)土面積較小，核心房產(chǎn)投資城市很少，鑒于空置的房產(chǎn)日漸有限，新房供應(yīng)量又少，加之葡萄牙沒(méi)有拆遷法，推崇以舊養(yǎng)舊，房子不會(huì)推到重建，而只是內(nèi)部翻新，特別是城市老城區(qū)地塊，買一套少一套的房源，奠定房?jī)r(jià)上揚(yáng)的基礎(chǔ)。

以2010年為例，新完工住宅3.19萬(wàn)套，其中，舊房改造7千套，占22%。與歐洲其他城市一樣，里斯本老城區(qū)也保留大量的舊建筑，舊房占比非常高。

目前，里斯本有5.5萬(wàn)棟住宅，其中，有1.2萬(wàn)棟需要重修，預(yù)計(jì)投入資金80億歐元，勞動(dòng)力成本占到了總投人的60%。葡對(duì)舊式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持計(jì)劃，比如，在融資和稅收政策方面的優(yōu)惠。葡規(guī)定在保留外觀的前提下，可對(duì)內(nèi)部作任何改造，但要確保古建筑升級(jí)及安全。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)90年代以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛圍不及歐洲其他大都市，市民對(duì)大型購(gòu)物中心非?？释４祟愴?xiàng)目回報(bào)率高，其建筑具有國(guó)際水準(zhǔn)，并屢獲設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)，由此也吸引了歐洲投資者。

寫字樓市場(chǎng)
葡萄牙的寫字樓主要圍繞里斯本及周邊的市場(chǎng)，其供應(yīng)量為440萬(wàn)平米。在過(guò)去的20年里，里斯本大區(qū)的寫字樓供應(yīng)量的增長(zhǎng)僅為2% 至3%之間，作為葡萄牙的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，歷年來(lái)大量的企業(yè)總部紛紛進(jìn)入里斯本CBD中央商務(wù)區(qū)和世博新興金融區(qū)，空置率長(zhǎng)期保持在較低水平從租金水平看，里斯本寫字樓租金為每平米18.5歐元，居于歐洲中上水平。

工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)與地產(chǎn)其他版塊和歐洲國(guó)家相比，葡過(guò)去工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)性和透明度不是很高。但目前在建項(xiàng)目的品質(zhì)較高，以求達(dá)到國(guó)際物流運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。

大里斯本的工業(yè)和物流區(qū)分布在6個(gè)區(qū)域。葡政府的物流戰(zhàn)略是在各機(jī)場(chǎng)，火車站，港口及與西班牙邊境建立物流平臺(tái)。大里斯本有工業(yè)和物流面積120萬(wàn)平方米，其中倉(cāng)儲(chǔ)和物流占70%。在過(guò)去的10年里，工業(yè)和物流地產(chǎn)租金平穩(wěn)，保持在每年每平米50歐元，作為后起之秀，在歐洲也是很具競(jìng)爭(zhēng)力的。

地產(chǎn)投資市場(chǎng)葡地產(chǎn)投資市場(chǎng)明顯分兩種群體，國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者熱衷于投資商業(yè)和寫字樓，而葡國(guó)內(nèi)投資者對(duì)工業(yè)地產(chǎn)和商鋪更感興趣，因?yàn)楹笳邔?duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的要求低一些。而無(wú)論工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，如寫字樓和購(gòu)物中心，均可能有較好的回報(bào)。

根據(jù)新數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)投資基金項(xiàng)下管理的資產(chǎn)達(dá)123億歐元。該行業(yè)高度集中，前3家分別是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在過(guò)去的14年間，有50家國(guó)際投資者直接或間接投資葡地產(chǎn)市場(chǎng)，其中，德國(guó)占26%、英國(guó)占21%、荷蘭占16%、美國(guó)占13%、法國(guó)占8%，投資總額達(dá)40億歐元，重點(diǎn)投向商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓。葡政府于2012年9月推出外國(guó)人買房50萬(wàn)歐元以上者給予居留權(quán)的新移民政策，這一法案也已成功吸引包括我國(guó)在內(nèi)的更多的國(guó)際投資者，讓葡萄牙在住宅市場(chǎng)上也節(jié)節(jié)攀升。

投資葡萄牙的優(yōu)勢(shì)就目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，根據(jù)歐洲央行提供的資料，盡管北美和歐洲多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，但是葡萄牙卻是少數(shù)的幾個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)回升的國(guó)家之一。2012年，葡萄牙的高檔房地產(chǎn)價(jià)格還在上漲，而巴黎和羅馬的房產(chǎn)價(jià)格同期下降了4.5%到15%。

在歐元危機(jī)的大背景下，葡萄牙的房產(chǎn)市場(chǎng)可謂是獨(dú)樹一幟。而相比于歷史的高紀(jì)錄，里斯本的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)下降了10%，比金融危機(jī)前要便宜得多。

在價(jià)格方面，目前在整個(gè)歐洲，葡萄牙屬于房產(chǎn)價(jià)格十分低廉的國(guó)家，即使是里斯本很貴的地區(qū)，房?jī)r(jià)也只是西歐很多度假勝地的房?jī)r(jià)的三分之一。但葡萄牙居住環(huán)境受歡迎的程度，卻是全歐國(guó)家中排名前幾位的，目前很多歐洲人喜歡來(lái)葡萄牙進(jìn)行房產(chǎn)投資，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

據(jù)阿爾加維的房產(chǎn)中介反饋，很多英國(guó)人愿意在葡萄牙置業(yè)定居，他們比較青睞100萬(wàn)歐元左右的別墅。而里斯本房產(chǎn)的買家主要是安哥拉人和巴西人，這些人主要因?yàn)槭秃蛷氖沦Q(mào)易致富，目前安哥拉人和巴西人占據(jù)了葡萄牙房產(chǎn)市場(chǎng)的30—40%。黃金移民計(jì)劃推行后，預(yù)計(jì)會(huì)有越來(lái)越多的外國(guó)人投資葡國(guó)房產(chǎn)，例如中國(guó)人、巴西人、俄羅斯人，等等。

從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來(lái)看，葡萄牙樓價(jià)再度大幅下滑的可能性已經(jīng)不大。在整個(gè)歐洲房產(chǎn)市場(chǎng)陷入低谷時(shí)，葡萄牙房產(chǎn)仍然保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，價(jià)格逆勢(shì)上漲。一旦投資增多，必會(huì)迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。在投資熱潮下，預(yù)計(jì)隨著移民新法案的實(shí)施以及當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)供應(yīng)量增加，葡萄牙房產(chǎn)投資可能將會(huì)給投資者帶來(lái)可觀的增值收入及租金收入。

里斯本住宅投資風(fēng)向標(biāo)
對(duì)于購(gòu)房移民投資者而言，選擇一個(gè)保值增值，出租自住兩相宜的投資標(biāo)的是一個(gè)非常重要的移民環(huán)節(jié)。而人口持續(xù)增長(zhǎng)無(wú)疑是房?jī)r(jià)穩(wěn)定持續(xù)上揚(yáng)、出租有力保障的一個(gè)硬指標(biāo)，里斯本作為葡萄牙的首都和經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、航運(yùn)中心，是葡萄牙人口最密集也是人口增長(zhǎng)最快的地區(qū)，當(dāng)之無(wú)愧地景鴻投資研究小組強(qiáng)力主推的置業(yè)區(qū)域。

a. 里斯本老城核心區(qū)帶租約酒店式公寓：
里斯本核心酒店式公寓都位于里斯本的核心商業(yè)區(qū)，是城市更好的位置，相當(dāng)于上海的南京西路、淮海路，地段保證出租率和收益率。該類房產(chǎn)房型及面積選擇較多，一般50萬(wàn)歐元可以買到100平米左右的面積，并預(yù)期有一定的年回報(bào)率，同時(shí)給予房主每年10天左右預(yù)約的入住時(shí)間。

b. 里斯本老城中心核心區(qū)公寓
里斯本老城奉行以舊養(yǎng)舊，政府推行的改造政策是外部保留原始風(fēng)貌，內(nèi)部修繕為現(xiàn)代風(fēng)格的尚品公寓，為住戶提供品質(zhì)生活。里斯本市區(qū)較小，核心區(qū)彈丸之地，精品房源更是買一套少一套。投資核心區(qū)房產(chǎn)保值、增值同時(shí)也是出租率的保障。

c. 里斯本市區(qū)學(xué)區(qū)房推薦
學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相對(duì)核心區(qū)域更加親民，該區(qū)域也是葡萄牙本地人喜歡選擇購(gòu)房居住的位置，所以周邊配套完善、適合生活。該類房源也方便出租給學(xué)生及教職員工，租客質(zhì)量也相對(duì)較好。

d．里斯本市貝倫區(qū)公寓推薦
貝倫區(qū)是葡萄牙首都里斯本的一個(gè)區(qū)。位于里斯本市核心區(qū)以西6公里，4月25日大橋以西2公里。該地名在葡萄牙語(yǔ)中的意思是耶穌的出生地伯利恒。該地區(qū)是里斯本世界文化遺產(chǎn)景點(diǎn)的聚居區(qū)，作為葡萄牙大航海的出航港口，該區(qū)域擁有大量一線河景公寓，前往周末度假圣地卡斯卡伊斯，只需10分鐘車程。

e. 里斯本世博區(qū)公寓推薦
該區(qū)域由1998年世博會(huì)而建立，比鄰特茹河，盡享一線特茹河美景。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套完善：達(dá)伽馬購(gòu)物中心、私立小學(xué)及中學(xué)、葡萄牙至大的連鎖醫(yī)院皆坐落于此。世博區(qū)整體繁華現(xiàn)代、生活便利，離老城區(qū)僅15分鐘車程。大批跨國(guó)企業(yè)總部，如：微軟、IBM、索尼、沃達(dá)豐等聚集于此，給此地高端公寓出租率予以保證。此地也是葡萄牙黃金居留計(jì)劃推行以來(lái)，房?jī)r(jià)上升很快的區(qū)域。

f. 里斯本老城區(qū)使館區(qū)公寓推薦
使館區(qū)離里斯本核心區(qū)、老城區(qū)皆只有五分鐘的車程，鬧中取靜，各國(guó)使館林立。該區(qū)域的住戶一般為使館人員及家人，鄰里質(zhì)量較好。鑒于大批使館工作人員子女的教育需求，該區(qū)域擁有不少的國(guó)際學(xué)校。該地區(qū)房產(chǎn)的建筑標(biāo)準(zhǔn)及室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)非常高，房?jī)r(jià)也相對(duì)較高。

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